措施所有者占领者的住房成本,英国:2016年4月至6月

这是第一个发布一个新的季度报告,旨在提供更多信息的不同方法测量所有者占领者的住房成本。

有3种不同的方法测量不同方面所有者占领者的住房成本:租赁等效方法,网络收购方式和支付方式。

消费者价格指数包括住房成本(CPIH)与英国相同标题的消费者价格通货膨胀,消费价格指数(CPI),有额外的包容的所有者占领者的住房成本(哦)。

哦与拥有住房服务相关的成本,维护和生活在自己的家里。这是不同于购买房子的费用。消费者价格指数(cpi)旨在衡量消费,而购买一个房子是资产的购买,不像其他物品消耗相同的方式。哦成本因此具有挑战性的测量。没有一个定义的哦,因为他们可以计算不同取决于目标是什么。特别是,它应该以收购的房地产服务,使用,或点支付吗?每个这三个方法都有自己的特定方法的优缺点和使用不同的测量方法。决定哪种方法最适合一个给定的目的和如何最好地测量它,是一个最有争议的问题领域的通货膨胀测量。原因源于方法论和实际问题。

本文是第一个在一系列旨在提供更多信息的不同方法测量哦来帮助您理解的概念和基本方法的差异。它将按季度更新评估不同措施的性能随着时间的推移,在现行的经济条件。它还将包括一个新的“聚光灯”部分每季度集中在一个特定的主题相关的测量哦。第一个焦点将着眼于私人租金和房价之间的关系。我们邀请您提交创意未来的聚光灯cpi@ons.gov.uk。

因为这是第一个发布这个版本,将更加关注趋势看到整个时期(2005 - 2016)。因此它将较长的文章比将来的版本中,这将更加关注最近的数据。

在CPIH的更多信息,请参阅CPIH纲要。

在构建衡量通货膨胀,必须做出决定的点观察价格变化。有三个选择:

• 收购一个好的或服务

• 这正是它的止损点

• 这正是它的止损点是买的

对于大多数商品和服务来说,这几乎没有区别。例如,苹果将通常被收购,支付和使用(吃)在同一时期(月)。的商品和服务,可能会有些影响。这些差异是最大的在考虑所有者占领者的住房成本(哦)。购买所有者占领者的住房是在一个单点,使用多年,可以支付(例如,通过抵押贷款)的一生。统计学家和经济学家们开发了理论方法从这些角度来衡量哦;每个方法是列于表1。

本文提出了一种比较的租赁等价,净收购和支付方法计算哦。狭窄的用户成本法尚未发达的主体性参与选择方法确定实际利率,计算机会成本的一个重要组成部分的房屋所有权。净收购方式和支付方法是在实验的基础上产生的。

支付方法的概述

这里讨论的第一次测量是一种支付方法计算所有者占领者住房成本——哦(支付)。这是本文对其他方法比较工具,但它还没有发表之前。虽然方法用于测量所有者占领者的住房成本在零售物价指数有时被描述为一个支付方式,这并不完全正确,因为它包含一个测量的折旧和交易成本不包括印花税。

对于本文的目的来说,支付方式是使用相关组件聚合在一起的零售物价指数(包括抵押贷款利息支付、交易成本和运行成本)除了指标捕捉变化支付印花税和主要的修理和维护。关于方法的更多信息用于计算支付方法,总结请见附件1。

概述的收购方式

欧盟统计局目前探索的不同方法测量所有者占领者的住房成本集体统一的消费者价格指数(HICP)。作为这个开发工作的一部分,国家统计局(ONS)欧洲法规要求生成一个索引使用净收购方法——哦(NA)。净收购欧盟统计局(Eurostat)方法是首选的,因为它是最好的措施,用来产生一个一致的测量在所有欧洲国家。这是因为房地产市场是不同的在不同的国家:例如,在许多国家没有租赁市场,这意味着租金等效方法不能使用。此外,租赁等效的方法并不一定符合HICP规定,禁止使用归责¹。

然而,仍然有许多局限性的净收购的方法。例如,由于缺乏可用的数据在大多数欧洲国家(包括英国),不单独提出的方法之间的土地和房子价格,因此会有某种程度的资产价格包含在索引。这意味着它是不适合作为衡量成本的消耗。此外,目前还没有可用的权重信息的索引的子组件,因此零重量。总之,虽然这是最好的衡量净收购的方法,我们现在可以生产,缺乏可用的源数据影响的可靠性方法,因此应谨慎对待。

净收购介绍的方法是一致的欧盟统计局(Eurostat)的措施,我们目前生产,它可以在我们的网站上找到。关于方法的更多信息用于计算净收购方法,总结请见附件1 b,或完整的方法论的文章为更多的信息。

租赁等效方法的概述

这里给出的最终方法,等价租金的方法——哦(重新)——是一致的测量所有者占领者的住房成本用于CPIH(哦)。CPIH背后的原理是测量平均变化在商品和服务的价格买了家庭消费的目的,适当的衡量哦CPIH租赁等价,这抓住了正在进行的消费所有者占领者的住房服务。这是因为其他方法包括一个衡量利率,或一些衡量资本元素的住房,这使他们不适合一个价格指数,衡量消费成本的变化。的方法也是基于数据源质量高于其他方法呈现在这篇文章中,允许一个更可靠的估计。

更多信息关于为什么租赁等价CPIH中使用,请参阅CPIH纲要。纲要还包含更多信息的方法用来计算租金的等效方法,总结或请见附件1 c。

指出不同方法测量所有者占领者的住房成本:

1. 请参见1.2.3中CPIH纲要为更多的信息。

付款方法旨在衡量支付相关所有者占领者的所有权的住房成本(哦)。这意味着所有支付家庭使所有者占领者当住房消费应该包括在内,如抵押贷款利息,房地产经纪公司等交易成本费用和律师费,以及修理和维护等运营成本,地租和住宅保险。因为利息代表借钱的成本而不是消费的成本,这将是不恰当的成本来衡量哦CPIH这种方式。哦(支付)是一个系列实验,因此我们建议使用一些谨慎。更多信息的方法用于构造哦(支付)的方法,请见附件1。

图1展示了贡献的季度增长率哦(支付)中使用的分类指数中建设。看对经济增长的贡献有助于提供洞察同比变化背后的主要驱动力。

的支付方式,它是抵押贷款利息的分项指数似乎最高影响聚合系列。在2008年经济衰退前,抵押贷款利息的增长作出积极贡献哦(支付),而在第三季度达到高峰(2007年7月至9月)。这可以解释为央行基准利率的增长从2007年7月2003年7月的3.5%降至5.75%。随着经济低迷和银行对金融市场的冲击,基准利率降至0.5%的历史低点,2009年3月。可以看到相应的减少负面贡献从抵押贷款的利息,而开车的下降哦(支付)在2009年的年增长率。

自2010年初以来,哦(支付)波动较小的增长,很大程度上是由于银行设定的基准利率不变。降低印花税利率下降导致了2014年12月2015年整体哦(支付)的方法。

2016年第二季度(4月至6月),哦(支付)2015年2季度相比增长了1.3%。

净收购方法——哦(NA)——理论将家庭视为购买一个好的这部分资产(土地)和部分消耗品(众议院),不包括土地组件从索引中。哦(NA)还应该包括成本与购买和维护房子;例如,自助建站和翻新,维修和维护、转移成本和住宅保险。第三节中讨论,这里给出的测量是最好的衡量净收购的方法,我们现在可以生产,缺乏可用的源数据意味着有些部件没有记录完全和某种程度的资产价格将被包含在索引中。因此,我们建议哦(NA)应该使用和谨慎,因此不适合CPIH的目的。更多信息的方法用于构造哦(NA),请见附件1。

图2展示了贡献的季度增长率哦(NA)中使用的分类指数中建设。新住宅,住宅与收购相关的其他服务,主要修理和维护解释大部分的12个月的变化哦(NA)价格增长。前时期的强劲增长在2008年经济衰退开始的价格主要是由增加的新住宅和其他服务有关收购的住处。输入数据为新住处系列是国家统计局房价指数(HPI),房价也出现了强劲增长导致经济衰退的开始。这表明当前的测量方法的主要限制网收购,即资产价格波动并不排除在指数,因此可以影响一些主要趋势的数据所示。

新住宅之间的负贡献相对强劲季度4(10月至12月)2008年和2009年第四季度反映出住宅的收购相关的其他服务。这可能是由于住房需求萎缩造成的经济衰退进而影响了房价和转移成本。

在经济复苏后,增长哦(NA)再次由新的住宅和其他服务相关的住宅。房价再次下跌在2010年到2013年,对应于本系列的二次探底。因此资产价格运动趋势的一个重要驱动力哦(NA)系列,它可以进一步证明了居民之间的密切关系,哦(NA)指数如图3所示。

2016年第二季度(4月至6月),哦(NA) 2015年2季度相比增长了3.4%。

图3:HPI哦(NA)指数,指数2005 = 100

英国,1季度(1月至3月)2005年第二季度(4月至2016年6月)

资料来源:国家统计局

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本节介绍了等价租金的方法来衡量所有者占领者的住房成本哦(重新)目标持续消费的测量所有者占领者的住房服务,而不是当他们获得或支付时。因为用来计算租金的方法等效的方法,它不可能存在一个贡献图的方法。这主要是由于这一事实哦(重新)不使用一组构造分类指数中衡量不同的概念(维护成本,印花税等等),而是聚集从跨区域指标测量相同的概念。然而,我们仍然可以比较运动哦(重新)每月。图4显示,在2016年6月,哦(重新)增长2.3%与一年前同期相比。

哦(重新)以稳定的速度增长直到2009年底。经济衰退后,价格就大幅下跌达到最少12个月负1.8%的增长率在2010年4月。哦(重新)然后恢复,尽管增长仍然低于经济衰退之前的时期。价格又开始上涨在2014年底,近几个月一直在上升趋势。

虽然不是一个单一的定义衡量所有者占领者的住房成本(哦),之前讨论的每个方法测量的不同方面哦,它仍然有用看3措施一起,看看他们随着时间的不同。

的累积测量所有3方法呈现在图5中。这表明自2005年以来,哦(NA)显示最强劲的增长。哦(支付)看到强劲增长在经济衰退之前由于大积极贡献从抵押贷款利息的增长(图1)。3的措施,也见过经济衰退以来的最大跌幅,再由抵押贷款利息的价格下降,迄今仍未恢复景气滑坡的峰值。

哦(重新)出现在一个落后的哦(NA)和哦(支付)方法高峰和低谷之前和之后的经济衰退。这延迟是因为哦(重新)租金的“股票”措施。这意味着它获取价格信息对整个股票的租赁物业,包括现有的合同属性和属性的新市场。因此,基于最近的新租金流的房价只会逐渐影响其发展的发展因为现有住宅的规模更大。这也意味着相对高峰和低谷的哦(RE)将抑制相对于哦(NA),因为大量的承包租赁物业可能会沉默的房价波动的影响。

图5:哦(重新),哦(NA)和哦(支付)指标,2005 = 100

英国,1季度(1月至3月)2005年第二季度(4月至2016年6月)

资料来源:国家统计局

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滞后的哦(重新)并不是一个缺点使用租赁等效方法计算的所有者占领者CPIH住房成本的组成部分。这是因为租赁等价方法旨在衡量住房服务消费每个时期的流(CPIH建设符合原理),因此不需要按照房价的趋势。如果需要考虑房价,HPI应该使用。

租赁等效方法措施持续的消费在CPIH所有者占领者的住房。它使用住房租赁价格的代理成本的服务。租赁等效方法因此回答了这个问题:“我要付多少钱的租金住在家里喜欢我吗?“对于一个所有者占领者。换句话说,我们重视住房服务通过观察下一个最好的选择自有住房的成本,也就是租一个属性:“如果我没有自己的一个家,我需要租一个”。

因此,作为旨在衡量住房服务的成本的方法,而房子的资产价值,它不应该将移动与房价在短期内。

然而,直觉上,房价的变化可以被认为是一个重要的影响对私人租赁价格在较长一段时间。因此它可能是合理的期望运动之间的长期关系租金(饲料到租赁等价方法)和房价。这焦点因此满足用户需求分析调查这样的假设。

这焦点将首先看理论关于房价与租金之间的关系,之前看一些经验证据。这些证据来自国家统计局进行比较私人房屋租赁价格指数(IPHRP)数据和房价指数(HPI)。IPHRP措施的变化从私人房东出租住宅地产的价格。该指数衡量的价格变化新广告租赁价格和价格变化经历了由现有的占有权。IPHRP使用相同的源数据作为租赁等效方法但不同的加权占不同的属性组合在租金和所有者占领行业。更多信息关于IPHRP和租赁等效方法是由相同的源数据,请查看CPIH纲要。

在经济理论中,资产的价值(在这种情况下,房价)举措符合收入它生成的值(在本例中,租金,可以向其他人使用属性)。然而,在短期内,房价与租金之间的关系可能依赖于其他外部因素。例如,租金一个属性可能是更高的房价,当利率较高。这是因为它更昂贵的房子(例如,因为增加的抵押贷款利息支付),因此对租房的需求将增加。这可能导致房价和租金收入在短期内房地产朝不同的方向。

鉴于这种讨论,似乎合理的期望指标之间的关系的长期租金和房价。强(弱)的房价可能会提高(降低)地主和一切的资本成本不变的情况下他们应该给高(低)租金。

图6展示了HPI和IPHRP系列为英格兰索引到2005年1月,证实有广泛,积极联系这些系列。虽然IPHRP系列不现病史显示相同的价格变化程度,它在大致相同的方向移动房价系列,虽然明显滞后。

本系列滞后租赁价格详细检查在图7中,这情节房价的增长(左轴)和租金(右轴)自2006年1月在英格兰。

租赁价格的延迟是因为IPHRP是租金的“股票”措施。这意味着它获取价格信息对整个股票的租赁物业,包括现有的属性和属性的新市场。因此,基于最近的新租金流的房价只会逐渐影响其发展的发展因为现有住宅的规模更大。HPI,相比之下,是一种“流”措施,捕捉只改变房地产市场的一部分,作为新销售属性是买卖。出于这个原因,我们希望更快HPI系列调整住房市场大环境的变化比IPHRP系列。

总之,前面的讨论和分析表明,它是合理的期望房价之间的关系和私人长期租金。然而,可以有短期2系列之间的分歧可能发生由于各种不同的因素。

这些短期波动和观察到的租赁价格滞后对使用没有任何影响租赁等效方法测量在CPIH所有者占领者的住房成本。如前所述的聚光灯下,业主的租赁等效方法措施持续的消费占据了住房服务,因此不需要跟踪房价的趋势,因为这不是它的目的是衡量。