研究产出:住房负担能力的替代措施:截至2018年的财政年度

这项研究成果的目的是通过反映可能影响住房是否负担得起的不同情况来提高对住房负担能力的理解。本文探讨了英格兰住房负担能力的替代措施。它提出了与不同的家庭收入和房价分布有关的负担能力的估计，购买房产所涉及的前期成本，抵押贷款偿还和私人租赁负担能力。

该研究成果与官方年度报告一起发布英格兰和威尔士住房负担能力公报该指数提供了房价与个人年收入的比率。官方指标在地方政府层面提供了一个有用的指标，以突出哪些地区可以或多或少地负担得起购买住宅物业。

然而，官方衡量住房负担能力的方法有两个主要局限性。第一，个人收入被用来代替家庭收入。不仅一个家庭中可能不止一个人参与购买房产，对一些人来说，还有其他收入来源，而不仅仅是收入。这些收入包括通过自我评估记录的收入(包括从自雇、物业租赁和投资中获得的收入)以及来自福利或养老金的收入。

官方可负担性指标的第二个局限性是，它只考虑平均水平，而不是房价和收入的整体分布。房价上涨可能会对处于不同收入分配水平的家庭产生不同的影响，因此需要一种衡量家庭之间差异的措施。

在本文中，我们分析了有助于克服这些限制的住房负担能力的其他措施。然而，它们并不能取代官方措施，地方规划和住房政策仍然需要官方措施。新的分析可用于英格兰地区层面，包括以下概念:

• 购房负担能力:房价与家庭可支配收入的比率

• 购买住宅物业的前期费用

• 按揭还款能力

• 小区域的购买能力(中间层超级产出区域)

• 私人租金负担能力

提出这些不同的负担能力衡量方法，将复杂性引入了可用的负担能力统计范围。尽管官方负担能力比率提供了一个既定的总体衡量标准，但这些指标提供了不同情况下人们负担能力的更详细情况。我们希望您对用于产生估计的数据和方法提供反馈。请电邮至better.info@ons.gov.uk．

• 通过考虑人们的不同情况，这些负担能力的衡量标准比头条衡量标准提供了更详细的情况;重要的是要考虑您的分析的目的，以决定哪个是与您的需求最相关的度量。

• 购房负担能力:在2018财年结束(FYE)，英格兰最高收入和最低收入家庭之间的购房负担能力差距继续扩大。

• 前期购买成本:在2018财年，支付中位数房价10%的定金和印花税所需的总储蓄从东北部的12,200英镑到伦敦的59,825英镑不等。

• 前期购买成本:在伦敦、英格兰东南部和东部，收入最低的10%的家庭预计要花费两年多的可支配收入来购买一套普通房子。

• 抵押贷款还款:在英国，收入最低的10%的家庭预计将花费超过70%的可支配家庭收入用于抵押贷款偿还一处普通房产。

• 抵押贷款偿还:东北部的抵押贷款偿还能力最好，收入最低的10%的家庭可以负担得起收入最低的20%的房子，而不用支付超过30%的收入用于抵押贷款偿还。

• 私人租房的承受能力:中等收入的租房者预计将把收入的30%花在英格兰租房的平均价格上。

• 私人租金负担能力:在2018财年，低于平均收入的租房者无法负担平均租金;收入最低的25%的家庭可能需要支付收入的30%以上来租一套普通的房子。

我们正在发表这项研究成果，以提供房屋不同方面的负担能力的估计。研究产出提供有关正在调查的新方法和数据来源的信息。

关于住房负担能力的官方统计数据在英格兰和威尔士按国家、地区、郡和地方当局区提供。这些官方统计数据通过住宅物业的价格与全职工人的个人年收入的比率，提供对负担能力的估计。

官方统计数据提供了最新的数据(2019年)，这些数据应用于衡量负担能力的总体指标。本文探讨了评估英格兰住房负担能力的其他方法，不被认为是现有方法的替代品。这些都是估计值，因此存在一定程度的不确定性。它们主要基于与2018年相关的调查数据，2018年是可获得的最新年份。

本节提供了考虑负担能力不同方面的数据分析。分析分为五个部分:

• 购房负担能力:房价与家庭可支配收入的比率

• 购买住宅物业的前期费用

• 按揭还款能力

• 小区域的购买能力(中间层超级产出区域)

• 私人租金负担能力

购房负担能力:房价与家庭可支配收入的比率

要想了解一个家庭能买得起多少房子，就应该同时考虑房价和收入分配。通过考虑房价和家庭收入的分布，我们可以根据潜在买家的家庭收入水平，了解他们能负担得起的房产范围。

在截至2018年的财政年度(FYE)，我们估计英格兰家庭通常预计将花费约8.2倍于其年度可支配家庭收入中位数来购买房价中位数的房屋。自2017财年以来，这一负担能力比率增加了3.3%，这意味着住房在中位数水平上变得不那么负担得起。

图1显示，在2018财年，收入最低和第9百分位(所有收入的第10和第90百分位)的人之间，11.9年的收入才能负担得起英格兰的中位数房价。尽管最低收入十分位数的绝对变化更大，但高收入十分位数的负担能力比率随时间的百分比变化要大于最低收入十分位数。

通常情况下，抵押贷款机构会为首次购房者提供优惠是家庭总收入的4.5倍作为抵押贷款总额，但这可能会因情况而异。虽然我们关注的是家庭可支配收入，而且存款金额从房价中扣除以降低抵押贷款总额，但我们可以使用家庭收入的4.5倍作为可负担的房价的指标。

为了说明每个收入阶层的潜在买家可以在不花费超过其家庭收入4.5倍的情况下购买的房价分布比例，我们可以使用洛伦兹曲线(图2)和基尼系数。洛伦兹曲线显示了可负担性平等的图形分布，而基尼系数提供了一个数字，显示了0到1之间的不平等程度，其中数字越大反映不平等程度越高。

图2中的平等线代表了负担能力的平均分配，这意味着收入最低十分位数的家庭可以买得起房价最低十分位数的房子，而花费不超过年收入的4.5倍。

图2显示，英格兰、东北部和伦敦的负担能力分布并不相等。所有其他区域的情况也是如此。在整个英格兰，一个收入在第三十分位数的家庭在房价分布的任何一个点上都买不起房子，除非他们的支出超过年收入的4.5倍。

可负担性平等在伦敦最低，在东北部最高。在伦敦，收入排在第九位的家庭是指收入最低的家庭，他们可以在不超过年收入4.5倍的情况下买得起收入排在第九位的房价。因此，负担能力平等在伦敦是最低的。

购买住宅物业的前期费用

在购买住宅物业时，通常需要储蓄以支付前期费用，特别是英格兰的保证金金额和印花税土地税(SDLT)。在本文中，我们的重点是购买首付10%的房产，这对许多人来说是一个常见的存款比例。

在2018财年，需要节省59,825英镑才能支付伦敦中位数房价10%的押金和印花税，而伦敦是最昂贵的地区。在英国东北部，购买中等价位房产所需的存款总额是伦敦的近五倍，存款金额为1.22万英镑，而且不需要印花税。

图4显示了在不同的收入分配水平下，以英格兰和每个英格兰地区的中位数价格购买房子所需的收入年数。

图4:在伦敦、英格兰东南部和东部，收入最低的10%的家庭预计将花费超过两年的可支配收入用于购买中位数房价的前期成本

在截至2018年的财政年度，支付英格兰收入十分位数、国家和地区中位数房价的前期成本所需的收入年份

数据下载

笔记

1. 房价中位数是指一个地区内低层超级产出区的房价中位数的第50个百分位。

2. 图表中的点从左边收入最高的十分位数(第90百分位数)到右边收入最低的十分位数(第10百分位数)。

3. 总前期费用反映了10%的存款规模+印花税金额

在2018财年，可支配收入处于收入最低四分之一的英国家庭，需要花费超过一年的收入用于购买中等价格房产的前期成本。对于那些收入中位数的人来说，支付前期成本所需的收入年数从英国东北部的0.5年到伦敦的1.9年不等。

为了计算抵押贷款总额，我们从房价中扣除了预先支付的押金金额。一般来说，可负担的抵押贷款总额应低于家庭收入的4.5倍。这是抵押贷款机构通常会借出的金额，但情况并非总是如此。

要买得起高于第三个房价十分位数的房产，就要求收入高于英格兰的中位数，但可能存在地区差异。要买得起房价的九十分位数，年收入需要比前十分位数高出四倍以上。这表明了全国房价的多变性。更高的房价不仅需要更高的家庭收入才能申请抵押贷款，而且还需要更大的前期成本。

按揭还款能力

在以按揭购买物业时，有两个因素需要考虑-购买负担能力和还款负担能力。本节探讨还款负担能力，它表明一个家庭预计每月用于抵押贷款还款的收入比例。

每月按揭还款由按揭总额、利率及按揭期限决定。我们的估计是根据25年期抵押贷款计算的，并使用固定的两年期抵押贷款利率。每月按揭还款是按家庭每月可支配收入总额的百分比来表示的。在此分析中，低于月收入30%的还款被认为是可负担的。

图6显示，对于所有三个收入十分位数，在2011财年和2018财年之间，用于抵押贷款偿还的可支配家庭收入的百分比保持相对稳定。在整个时间序列中，第一和第五收入十分位数(第10和第50百分位数)的比例都不低于30%(因此被认为是负担不起的)。然而，收入较低的家庭不太可能成为房主，因此抵押贷款偿还能力对于那些收入足够高的人来说是最有用的。

为了计算房价分布的比例，每个收入十分位数的潜在买家可以支付每月还款，而不花费超过收入的30%，我们可以使用洛伦兹曲线(图7)。

图7中的平等线代表了收入最低十分位数的人能够支付最低十分位数房价的抵押贷款还款。在英国，收入最低十分位数的家庭将是唯一无法偿还任何房价十分位数的家庭。

在伦敦，收入第8十分位数的家庭是最低收入，可以在不花费超过收入30%的情况下偿还房价分布(第2十分位数的房价)。东北部、西北部、约克郡和亨伯郡与他们所在的收入十分位数相比，通常都能负担得起更高的房价十分位数，而在2018财年，他们的支出不超过收入的30%。

住房负担能力小的地区

通过查看为中间层超级输出区域(msoa)购买房产的可承受性，它可以帮助我们了解在本地层面上发生的事情，使用更细粒度的数据。我们将房价中位数除以家庭净收入(扣除住房成本的年化平均等价)，得出英格兰和威尔士7201个msoa的住房负担能力比率。

图8显示了一个交互式支付能力计算器，您可以输入您的邮政编码来了解您所在地区的平均房价、抵押贷款所需的家庭年收入、预付成本所需的总储蓄以及房价与收入的比率。这个计算器使用了关于存款规模、房产价格、房产类型和其他相关成本的假设。这些可以个性化，以帮助调整结果适合您的情况。

图8:住房负担能力计算器

私人租金负担能力

近2018年，20%的住宅是私人租赁的，所以了解私人租赁业和置业人士的负担能力是很重要的。租金价格可以表示为每月收入的百分比，以提供负担能力的指标。

在2018财年，英格兰一个收入中位数的家庭预计将把29.9%的收入用于每月私人租金中位数。收入处于最低四分位数(25%)的家庭预计将把45.5%的收入用于私人租金。

与购买和抵押贷款偿还能力一样，我们可以使用洛伦兹曲线(图10)来可视化租金价格分布的比例，每个收入四分之一的潜在租客可以负担每月还款，而没有花费超过收入的30%．

如图10所示的平等线显示了私人租赁负担能力的平等分布。在英国，没有一个地区在家庭收入最低的四分之一的情况下，租房价格处于25%或更高的水平。在伦敦，一个中等家庭收入的家庭如果不将收入的30%以上用于房租，就无法负担最低四分之一房价的租金。

图11显示，在2018财年，家庭收入中位数的租房者预计将花费其收入的26%(东米德兰兹)至45%(伦敦)用于租赁平均价格的房产。

本文提供了对住房负担能力的替代估计，这些估计的创建是为了帮助理解官方负担能力估计中没有涵盖的住房负担能力方面。在本节中，将解释用于创建估计的方法和数据。本研究产出包含英格兰地区和国家一级的估计数，而官方估计数可达地方当局地区一级。

这些衡量住房负担能力的替代指标来自家庭收入数据，而不是官方估算中使用的个人收入数据。家庭收入数据对于理解负担能力可能更有用，因为一个家庭中可能不止一个人参与购买一套房产。

对于一些人来说，除了收入之外，还有其他收入来源，这些收入来源包括在收入数据中，但不包括在收入数据中。由于数据的可用性，英国地区是可以产生大多数替代估计的最小地理区域。这些估计主要基于与2018年相关的调查数据，2018年是可获得的最新年份。这些估计有一定程度的不确定性。

购买住宅物业的负担能力指标在1999财年结束(FYE)至2018财年之间可用，而私人租赁负担能力指标在2012财年至2018财年之间可用。当我们想要了解负担能力的分布时，我们在数据中观察十分位数和四分位数。这些是指边界，其中数据根据值的分布被分成相等的组。

购房负担能力:房价与家庭可支配收入的比率

房价是从小型地区的房价统计数字由英国国家统计局(ONS)编制。十分位数是根据每个地区为低超级产出区域(lsoa)支付的中位数价格的百分位数计算的，并参考截至3月份的年度。在本文中，我们指的是房价中位数，这将是一个地区LSOA中位数的第50个百分位数。

等价的家庭可支配年收入十分位数是由生活费用及食物调查．数据指的是财政年度，但由于样本量的原因，将三年的数据汇集在一起以产生估计。这意味着一些收入十分位数的人几年来的收入都是相同的。

为了计算住房负担能力比率，我们将房价除以收入。这意味着住房负担能力比率越大，意味着一个地区的负担能力就越差，而比率越小，则意味着一个地区的负担能力更强。

为了评估每个收入十分位数的家庭所能承受的房价分布范围，我们制作了一个洛伦兹曲线。洛伦兹曲线图形地显示了住房负担能力的平等分布。它显示了每个收入十分位数的家庭所能承受的房价十分位数，而花费不超过家庭年收入的4.5倍。对于每个国家或地区，都有一个基尼系数，它提供了一个在0到1之间的不平等程度的指标，数字越高反映不平等程度越高。

购买住宅物业的前期费用

在英国购买住宅物业时，涉及的前期费用包括押金和印花税土地税(SDLT)。预付的订金金额可能有所不同，但常见的百分比是房产价值的5%、10%和25%，我们在本次发布中提供了估算值。

在这篇文章中，我们的重点是用10%的定金购买房产。的当前的而且历史SDLT税率由英国税务及海关提供，我们使用该税率计算自每年3月31日起须缴付的印花税金额。适用的SDLT利率不包括首次购房者的折扣、额外房产的更高利率或公司机构的额外特别利率。购买房产还需要额外的前期费用，如物业转易费和必要的家具摆设费，但我们的估算中不包括这些费用。

我们通过将基于房价十分位数和存款规模的前期成本除以相应十分位数的家庭年可支配收入，来计算支付前期成本所需的收入年数。

按揭还款能力

按揭总额取决于房价和预付的押金。若要降低按揭总额，或缩短按揭期限，则须缴付较高的按金。较低的存款金额将需要用较高的抵押贷款偿还额来抵消。

我们通过将房价十分位数减去不同的存款规模来计算抵押贷款总额。通常情况下，抵押贷款机构提供的抵押贷款总额约为其家庭总收入的4.5倍。我们通过将抵押贷款总额除以4.5，计算出每个房价十分位数和存款规模下购买住宅物业所需的家庭年收入。

从按揭总额中，我们可以用以下公式计算每月按揭还款金额:

每月的按揭付款= P [r (1 + r) ^ n / ((1 + r) n ^) 1)

式中，P =按揭总额(贷款本金)

R =月利率(年利率除以12)

N =贷款期限内的还款次数

我们使用住房抵押贷款的平均利率为两年固定期限抵押贷款根据英格兰银行在我们的分析中，我们使用了25年的抵押贷款期限。

为了计算月还款能力，我们需要月收入十分位数，我们用LCF中的年等价月可支配家庭收入除以12来计算。从这些数据中，我们可以计算出相当于每月可支配家庭收入的百分比用于每月抵押贷款偿还。我们认为一个地区有负担得起的抵押贷款偿还，如果他们不花费超过每月收入的30%在他们身上。

住房负担能力小的地区

我们计算了中层超级产出地区(msoa)的住房负担能力比率，该比率将房价中位数除以年化平均家庭总收入。房价中位数取自小型地区的房价统计数字英国国家统计局发布的数据。

年平均家庭总收入取自基于小区域模型的收入估计这些数据是由英国国家统计局(ONS)编制的。房价数据是指截至2018年3月的一年，收入数据是2018财年。我们没有发布这些数据的时间序列，因为基于模型的方法，收入估计不能随着时间进行比较。

私人租金负担能力

私房租金价格均取自私人租赁市场统计摘要(PRMS)是由估价办事处，但现在由英国国家统计局编制。数据提供租金价格四分位数(下四分位数，中位数和上四分位数)。租金是由每年4月1日至3月31日期间录得的月租金的摘要。

家庭总收入四分位数的计算使用的数据来自家庭资源调查)，由英国国家统计局进行。此指标所使用的收入是指家庭总收入，仅为私人租房者的收入。我们过滤了FRS，只包括那些私人租用带家具或不带家具的房产、免租或擅自占用的人，以计算出私人租客的收入。

为了计算私人租房的可承受性，我们计算了每月家庭总收入中用于月租的百分比。如果一个地区的租金支出不超过月收入的30%，我们就认为这个地区的私人租金是可以承受的。

我们希望收到关于这项研究成果和用于产生这些估计的方法的反馈，包括如何改进和数据的潜在用途。请将您的反馈电邮至better.info@ons.gov.uk．

我们将审查对这些可负担性替代指标的反馈，以帮助决定是否在未来定期制定替代指标。这项工作的一部分将探索是否可以制定这些措施的地方版本。

此外，我们将与英国各地的住房统计机构合作，计划对负担能力的不同方面进行进一步和更详细的分析。我们还将调查扩大分析的可能性，以涵盖英国所有国家，同时继续制作英格兰和威尔士住房负担能力的官方衡量标准。