行政为基础的统计物业面积，可行性研究:英格兰和威尔士

这些研究成果和相关的估价办公室机构(VOA)的数据包括在这些分析中不是英格兰和威尔士住宅面积的官方统计数据。相反，它们被作为潜在的替代统计数据发布，以补充广泛使用和收集的生活条件措施，如卧室数目(XLS, 867KB)。这些研究成果不应用于政策或决策。

重要的是，所提供的信息和研究要与分析一起阅读，以帮助解释和避免误解。没有此免责声明和警告说明，这些分析不得转载。

我们正探讨使用房屋行政数据，以补充或取代人口普查和调查所收集的资料。这是我们的第三份出版物，研究了评估局(VOA)数据的潜在用途，以提高人口普查的财产类型、大小和房间数量信息，继我们承诺探索2021年人口普查白皮书中规定的行政住房数据之后，帮助塑造我们的未来:英格兰和威尔士2021年人口和住房普查(PDF, 967KB)。这个输出的重点是空间主题。

到目前为止，有关建筑面积的公开信息都是通过调查产生的英国房屋调查。然而，由于样本量的原因，分区域地理的建筑面积分析一直受到限制。美国之音的数据提供了进一步深入了解建筑面积的机会，因为它们可以提供横跨英格兰和威尔士的小地理位置的信息，因为它们不是基于样本的。这使房屋政策制定者能够更好地了解所在地区住宅存量的特点，从而更好地满足当地居民未来的住房需求。

此外，VOA数据可以在未来用于开发一种新的方法来了解英格兰和威尔士的生活条件，特别是提供另一种过度拥挤的措施，重点关注可用的生活空间(每人)，而不仅仅是看房间或卧室的数量。

本出版物中使用的VOA物业数据根据物业类型使用两种方法来测量建筑面积。在比较用不同方法测量的楼层空间时，需要谨慎。但是，可以比较相同类型的属性的占地面积。

在这项工作中，我们成功地将96%的2011年人口普查家庭与美国之音房地产数据联系起来。

我们的分析发现，建筑面积通常遵循物业类型的预期分布，例如，独立的物业比属于露台的物业更大。通过观察伦敦和威尔士地区，我们还能够确定城市和农村地方当局的趋势。

我们正在改变编制人口、移徙和社会统计数据的方式，以便更好地满足用户的需要，并根据所有现有数据编制最佳统计数据。更多关于我们的计划和我们是如何做的信息推进工作计划将行政数据作为人口的核心，有移民和社会统计。

我们欢迎用户就这些研究成果及其产生方法提出反馈意见，包括如何改进这些成果以及数据的潜在用途。请将您的反馈电邮至admin.based.characteristics@ons.gov.uk。请在回复的主题中注明“住房”。

这是一项早期研究，旨在证明行政数据有可能补充调查和人口普查收集的数据。目前，有关住宿面积的信息并没有通过调查广泛收集。的英国房屋调查(EHS)收楼面积如英国皇家建筑师学会(PDF, 3.41KB)但由于样本量小，只能对次区域地理进行有限的分析。的威尔士住房状况调查2017年至2018年收集了这一信息，但由于样本量大，在全国范围内无法获得。

我们的研究使用了美国估价局(VOA)的数据，这些数据提供了有关房屋特征的信息。VOA房地产数据涵盖了英格兰和威尔士的住宅。更多关于美国之音数据的信息可以在源概述。

VOA根据被测量的财产类型不同，对建筑面积的测量也不同。“减少覆盖面积”量度量度屋宇及平房，而“有效楼面面积”量度量度单位及公寓(有关这些定义的更多信息，请参阅第12节）.

为了得出这些研究结果，美国之音的房地产数据与2011年的人口普查数据相关联。这使我们能够产生“已占用的家庭空间”的信息和分析，并排除无人居住的住宅，以便分析反映人们居住的住宅。

在人口普查白皮书中，帮助塑造我们的未来:英格兰和威尔士2021年人口和住房普查(PDF, 967KB)我们概述了改革人口、移民和社会统计体系的愿望。这包括承诺探讨以。补充人口普查的可行性估价办事处(美国之音)物业类型，大小和房间的数据。

目前，国家统计局(ONS)收集数据并产出住房统计数据，这些数据被中央和地方政府广泛使用，以了解英格兰和威尔士住房存量的特征以及生活条件。2011年人口普查收集了有关住宿类型和房间数量的信息，以满足这一需求。

我们的使用者需要(PDF, 1.59MB)2021年人口普查咨询显示，衡量和理解过度拥挤是一个值得关注的领域。在这次协商中，有人指出，过度拥挤被视为住房剥夺的一个基本指标，在这种条件下生活与住房剥夺有关对个人和健康产生不利影响。

英国国家统计局使用了卧室的标准在2011年人口普查中估计过度拥挤和居住不足的情况。卧室标准规定了居民理论上需要的卧室数量¹并将其与2011年人口普查中记录的实际可用卧室进行比较。该系统给出的入住率评分中，负1或更低的值表示该家庭过于拥挤，而正1或更多的值则表示该家庭人口不足。

然而，这种推导过度拥挤指标的方法有局限性。当拥有相同数量卧室的房产²和占用率比较，他们可能有不同的可用空间，尽管表面上的相似。相比之下，使用以建筑面积为基础的措施可能是更好地反映生活条件多样性的一种方法，并为国际比较提供机会。使用卧室数量或房间数量进行国际生活条件比较具有挑战性，因为不同国家对物业建筑有不同的标准和方法，因此一个国家的房间可能与另一个国家的房间完全不同。楼面面积可用于更平等的国际比较。

背景说明:

1. “卧室标准”是根据每个家庭的规模、年龄、性别、婚姻状况和家庭成员之间的关系，为每个家庭提供一个理论上建议的卧室数量。

2. 有关卧室定义的更多信息，请参阅我们以前的出版物房间和卧室的数量。

由估价署(VOA)提供给国家统计局(ONS)的数据包含了英格兰和威尔士所有应缴纳国内市政税的房产的信息。但是，这些属性中有些是空的，有些包含未定义为的填充普通居民。相比之下，2011年人口普查收集的是包含一个或多个常住居民家庭的房产信息。

英格兰和威尔士的大多数住宅地址都是由一个家庭使用的，但我们发现1%的家庭有重复的地址(来自唯一的房产参考编号(UPRN))，这可能是因为一个地址有多个家庭。目前还不可能清楚地识别多个家庭¹仅从管理数据就能找到一个地址。

总体而言，2011年人口普查中96%的家庭成功地与美国之音的数据相关联。英格兰和威尔士的联系率分别为96%和94%。有关我们的链接方法的更多信息，请参见第12节。

联动率因VOA属性类型而异。总的来说，平房和房屋的分组(有关属性类型分组，请参阅第13节)的联系水平较高。其次是公寓和公寓组，而另一组的联系率最低。这可能是因为缺少了大量的uprn，这是英国每个地址的唯一标识符，由当地政府和军械测量局分配。

如我们的出版物所述属性类型，发现不同地方政府的联动率不同，最高联动率为99%，最低联动率为60%。

在本出版物中，我们使用VOA数据中记录的“财产类型”来区分不同类型的住宿，例如房屋和公寓。更详细的VOA财产类型可以映射到，并与大多数情况下的人口普查住宿类型一致。在美国之音的财产类型中，没有与“商业建筑中的公寓、公寓或公寓”的人口普查类别相对应的类别。关于属性类型主题的更详细的讨论可以在我们的出版比较美国之音的物业类型和2011年人口普查的住宿类型。

注:美国之音数据的统计质量和覆盖率

1. 在2011年人口普查中，家庭被定义为:

• 独居者:独自生活的人;或
• 住在同一地址的一群人(不一定是亲戚)，他们共用烹饪设施，共用一个客厅、起居室或用餐区

估价办公室机构(VOA)有两种不同的方法来测量面积，这取决于被测量的财产类型。

对于房屋、平房和木屋风格的属性，住宅的大小是使用减少覆盖面积(RCA)来测量的。RCA的名字来自于记录整个住宅区域(包括外墙)，然后通过减去一系列落在测量范围之外的区域来减少它的方法。在使用RCA测量时，包括什么和什么被排除的击穿可在12节。

对于公寓和公寓，住宅的大小是用有效建筑面积(EFA)来衡量的。¹。EFA测量住宅内房间的可用面积，测量到这些房间墙壁的内部面。在使用EFA进行测量时，包括什么和什么被排除的细分也可在12节。

在比较RCA和EFA时，重要的是要记住，前者包括外墙、走廊、平台和通道，而后者不包括。

注:美国之音定义的地板空间

1. 英国皇家特许测量师学会测量实践规范“特殊用途定义”明确指出，EFA用于公寓和公寓的理事会税分级。

房子和平房

房屋(有关属性分组，请参阅第13节)是最常见的属性类型，有1600万条记录，即71%的链接记录属于这一类。房屋的建筑面积是由估价局(VOA)使用减少覆盖面积(RCA)来测量的。

在房屋组的所有分类中，中位数¹建筑面积为99平方米。进一步探索，我们发现独立式和半独立式房产的中位数面积比位于露台(包括露台的末端)或集群中的房产更大²。

总体而言，独立住宅的中位数面积最大，为136平方米，但变化也最大^3.。在美国之音的分类中，这是意料之中的，其中包括庄严的乡村住宅，以及较小的两居室和三居室的独立住宅。当观察第99百分位数时，会考虑到这一点⁴在独立住宅分类中，409平方米，这是所有组中最大的数字。

属于平房组的所有财产分类的中位建筑面积为81平方米。与观察到的房屋的趋势类似，带有露台的平房的中位面积比没有露台的平房要小。

另一个相似之处是独立平房，因为这些房产具有最大的中位数(95平方米)和最大的四分位范围，这表明该群体的多样性水平更高。然而，与房屋分组相比，集群中的平房具有更大的中位面积。中间和末端的露台平房是最小的平房类型，具有最小的四分位范围，与其他平房以及房屋分组中的其他属性相比，这表明更多的统一大小。这些发现强调，虽然在房屋和平房类别中观察到的模式有一定程度的重叠，但两者都有独特的趋势。

公寓和单间公寓

正如在第六节即公寓和单间公寓的占地面积⁵是用有效建筑面积(EFA)来测量的，这与房屋和平房的测量方法不同。

属于该公寓分组的所有分类的中位数建筑面积为43平方米。在所有比较的子类别中，公寓的中位面积被发现比住宅、平房和公寓小。与半独立式或完全独立式住宅相比，带露台的公寓面积更小。这与我们在房屋和平房中看到的情况相同。

专门建造单位的价值中位数比非专门建造单位要大⁶。专门建造的公寓与非专门建造的公寓相比，差异也更小。

对于公寓组，中位建筑面积为57平方米。我们观察到，专门建造的公寓的中位数比那些不是专门建造的或由前商业和工业场所改建的公寓的中位数要小。原因之一可能是这些房产可能是由较大的住宅改造而来。这一论点得到了支持，因为在所有类别中，对于那些不是专门建造的物业，第75百分位数更大。

其他属性类型

有一些物业不适合在房子，平房，公寓或公寓组。这组包括附件，商队，其他移动房屋和房屋船。总的来说，这个分类的中位建筑面积为45平方米。附件是该分组中最大的分类，中位数为53平方米。除此之外，活动房屋和房屋船的中位数价值为45平方米，而大篷车的中位数建筑面积为38平方米，是所有类别中所有房产类型中最小的。

注意事项:不同物业类型的楼面面积

1. 使用中位数而不是算术平均值，因为分析的数据不遵循正态分布，并且包含极值和上限值(例如，可用的最大物业面积上限为9999平方米)。

2. “在一个集群”的财产类型通常是指一组几座房子，有一个或多个相邻的墙壁，不是传统的露台形式。

3. 除了一个少于500套房子的小小组，他们的财产的确切性质是未知的，但四分位范围略大。

4. 用于排除极端异常值和上限值的第99个百分位数。

5. 公寓是有公共入口的房产，而公寓是有自己私人入口的房产。

6. 非专门构建的属性是那些被转换或发现自己的配置与第一次构建时不相同的属性。相反，专门构建的属性是那些与构建时相同而不是转换时相同的属性。

将美国估价局(VOA)的数据与人口普查记录相关联，使我们能够对2011年人口普查中96%的家庭的建筑面积进行地理分类。在这一点上必须谨慎，因为房屋和平房(减少覆盖面积)和公寓和公寓(有效建筑面积)使用的两种不同的建筑面积测量方法。

最大和最小中位建筑面积差距最大的地区是伦敦，布罗姆利的中位建筑面积为97平方米，伦敦金融城的中位建筑面积为47平方米。这举例说明了市镇的一般数据模式，最小的建筑面积位于伦敦市中心，随着远离伦敦市中心，建筑面积逐渐增加(见图1)。

图1:20 11年，伦敦区、各区住宅建筑面积中位数

资料来源:估价处;英国国家统计局(c)版权所有

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与其他地区的地方政府相比，伦敦各区的平均建筑面积往往较小。伦敦以外地方政府最小的房产中位数是在布莱顿和霍夫，为78平方米。在伦敦，45%的行政区的房产面积中值小于78平方米。

放眼城市之外，我们还可以观察到，农村和城市地区的建筑面积中位数是不同的。这可以通过看威尔士的城乡分类。在之前国家统计局的分析中，发现威尔士中部和西部海岸的地区构成了农村地区的大部分(见图2)。这可以与我们的分析相结合(见图3)，我们发现这些地区的单一当局往往有更大的整体建筑空间，而国家北部和南部的单一当局，城市化程度更高，往往有更小的建筑空间。

图2:下层超级产出区的城乡分类，威尔士，2011

资料来源:根据开放政府许可证v.3.0许可的国家统计局

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图3:2011年，威尔士，按单一当局划分的住宅建筑面积中位数

资料来源:估价处;英国国家统计局(c)版权所有2015年

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在2011年人口普查的另一项研究中，人们发现，通常较小的住宿类型，如公寓在建成区比非建成区更常见。虽然这使用了不同于城乡分类的区域分类方法，但我们发现的城乡建筑面积差异的模式与此一致。也就是说，一个区域的中位建筑面积受到该区域内物业类型的影响。

下面的互动工具提供了英格兰和威尔士地方当局按财产类型划分的建筑面积。在比较地方当局之间的情况时，请谨慎，因为整体类别结合了房屋和平房以及公寓和公寓的两种不同的建筑面积测量方法。所以，两个地方政府可能有相同的中位数建筑面积，但如果一个地方政府有更大比例的公寓，我们可能会看到这个地方政府的房屋和平房有更大的中位数建筑面积。

图4:英格兰和威尔士地方政府按房地产分组的中位数建筑面积

下载数据

这项研究表明，估价办公室机构(VOA)的建筑面积数据提供了一个很好的机会，以提供目前没有广泛收集的信息，由人口普查或调查。将来，我们会探讨以其他方法衡量过度拥挤和空置情况的可能性，例如以人均楼面面积计算。未来的研究将解决住宅和平房(减少的覆盖面积)和公寓和公寓(有效的建筑面积)的两种不同的面积测量方法是否需要对齐以满足用户的需求。

我们渴望得到关于这些研究成果和用于产生它们的方法的反馈，包括如何改进和数据的潜在用途。请将您的反馈电邮至admin.based.characteristics@ons.gov.uk并在回复的主题栏写上“住房”。请让我们知道:

• 你需要哪些房屋信息来监测房屋的供求情况?

• 你需要什么样的地理细节来获取房屋信息?

• 你是否需要以同样的方式定义房屋和公寓的占地面积?

• 您是否需要对不同地理区域的过度拥挤和占用率进行测量?

请提供尽可能多的细节，并通过电子邮件回复admin.based.characteristics@ons.gov.uk；提供的信息将为我们未来的研究提供信息。

为了产生这些输出，将两个数据集链接在一起。其中第一个是预编辑和估算2011年人口普查家庭数据集。估价局(VOA)的房产数据取自2016年7月。为了连接数据，为两个数据集中的记录分配了一个唯一的属性引用号(UPRN)。在英国，upn是每个地址的唯一标识符，由当地政府和军械测量局分配。

2012年以后建造的房产在与美国之音数据进行关联之前被删除，以使这些数据与2011年人口普查数据更具可比性。这种联系使我们能够从住宅基地转移到“已占用住宅物业”，这意味着我们能够排除无人居住的住宅，以便分析反映人们居住的物业。如果不能给记录分配一个UPRN，或者多个记录被分配同一个UPRN，记录就会被删除。后者可能是一个地址有多个家庭的指标，我们无法完全确定。

总的来说，在2370万个独特的人口普查地址中，2260万个，即96%的情况，成功地与美国之音的摘录相关联。

有关用于链接数据的方法的进一步信息，请参阅我们最近的输出属性类型，进一步探讨了这个主题。

本附件概述了用于测量房屋和平房的减少覆盖面积(RCA)和用于测量公寓和公寓的有效建筑面积(EFA)中包括和排除的内容。如第6节所述，RCA记录整个住宅面积，然后通过减去一系列落在度量范围之外的区域来减少它。

头部高度低于1.5米的内部区域除外。超过2.5平方米的门廊被记录下来，还有音乐学院和永久的附属建筑。花园棚屋和温室不需要记录。

相反，EFA测量的是住宅内房间的可用面积，测量到这些房间墙壁的内立面。它没有区分房间的结构分区和非结构分区。

表3总结了我们如何对估价办公室机构(VOA)的财产类型进行分组，以分析这些研究成果中进行的研究的占地面积。